南京房产抵押贷款应该怎么办理？

首先考录清楚的问题，然后再去匹配哪家银行最适合自己的 需求。稍等再简单介绍这里的问题。先说流程

考虑清楚自己的需求,自己的情况，选择匹配银行，评估房值及可贷金额，准备资料,下户，批贷,签约，公证,上抵，

建委出他项权利书，放款。

做一些机构房产抵押会相对简单些，速度快 些，这些放在一-边

走银行标准件业务大概需要3-5天的周期, 这里涉及的流程评值，初审，下户，(补资 料)批贷,公证，上抵，出它项权利证书,放 款。如果有上家抵押还需要垫资，也需要时程，增加放款速度, 7天左右放款。

仍有效率更高的，抛去客户原因耽误的时间, 可以做到下户后3天放款，把几项业务流程安排的很紧凑，提升审批 度，甚至可以把签约公证上抵，安排到一 天，不用出它项权利证书，建委业务给回执 书,就可以放款了。有优点就有缺点，类似银 行业务主要针对的客户群体是急用钱的客户， 利息上比普通的国有大行利息要高些，放贷周 期偏短，适合短期用款，急于放款的客群。

了解个人基本情况，匹配 相关银行。后边的事情都是水到渠成，银行或 者机构都会提示告诉你接下来该怎么走;最重 要的还是选择合适的银行，适合自己的

有些客户对自2的资质比较自信，直接去银行 申请贷款。

但是我告诉你，凭这么多年的经验,每一-个 户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。

因为以你的资质，自己去申请,应该会问 到很多家的银行。

我一-简单讲解一下。(简单说也不会太短)

1先说人

1-1年龄:普遍要求18-65岁之间。18-22/25之 间需要父母共借，年龄太小社会 能力还款能力 不足。60-65之间需要子女共借。到了这个年 龄段，生老病死的概率加大，银行会考虑规避 风险，父债子还。像浦发友利等银行最高可以 做到70岁，房主年龄再大一些， 直接考虑利息 稍高一点的机构就0K。

还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子 女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者 股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷 不一，抵押人和借款人非同一自然人。比方说 东北吉林九台银行。

1-2婚姻:未婚的简单，不是超低龄，0K。或 者考虑父母共借。

离异的要考虑是否三个月内离异，80%以上的 银行会考虑夫妻间是否存在债务转移,高债务 风险。包括离婚时离婚协议是否财产分割清 晰，都拒接- -些产权存在争议的房产，假设逾 期，这些资产都是难以处置的。

再说已婚:会考虑之前有几段婚史，财产清 晰，同上(离异情况)。已婚的配偶是否能知 晓，共签借款，公证处公证。只有夫妻双方一

人出面，这种情况叫做单方面房产抵押，在法 律.上规定夫妻共有财产，买卖/抵押必须夫妻双 方出面。单方违规，基本.上没有几家银行敢顶 这么大的雷，不逾期好说，逾期处置资产另一 配偶不同意起诉之后就会牵扯出一大串人，牢 狱之灾跑不了。去年的一码事就是连方正公证 处都查了一批人， 虚假资料骗贷，10年起步。

不论婚姻状况如何，这几种情况都是要去公证 处公证，其中- 项叫强制执行公证。如逾期没 有还款能力，放款方有权利强制执行法院拍 卖，处置变现资产。

还有一种情况，叫丧偶。(某人说这辈 子没有 离异，只有丧偶)。如果没有遗嘱公证的话，

这个涉及七大姑八大姨- -大圈 人做放弃财产公 证。举例:某人在国外，或者另一人不配合。 这个很难。

1-3职业。公检法军律师记者，这几类是银行

不愿意接的客户群体。他们是社会精英， 阶层。- 一些大银行会把这批人视为优质客户。 大部分银行禁入。而且房产抵押贷款基本上都 作为企业经营贷款，很多职业政策限制不允许 名下有企业。还有就是现在的一些夕阳或者说 产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就 是茶叶(这个有些人懂)，然后高风险行业等

1-4征信。作为普通人，有些人还不知道什么

叫征信，大部分人不知道自己征信情况怎么

样,作为我们行业从业人员，也并不能准确描

述自己征信情况，这个需要去互联网查询或者

征信大厅打印。

三方面，负债，逾期，查询次数。负债衡量客 户的综合还款能力，借这笔钱加上负债，是否 能还的上，是否有逾期风险。

逾期，普遍要求近2年内不能连三累六(近2年 某个账户连续逾期不能超过3个月未还款，所 有账户总计不能超过6次逾期)，超了这么多 家银行选择性就小了很多。处理肯定是能处理 的，比方说我们苏宁银行对客户征信情况看的 就相对宽松,卡单账户不超连四累九。所有 账户加在一起，连3累20几，30几的客户也批 过好几个。

查询次数，部分客户会在贷款前盲目的申请贷 款，导致征信最后一页一大片的查询次数。银 行的逻辑是，你最近在频繁借款，而且还没借 够，或者其他家就没批贷。有2个原因， 么， 借了你还是很缺钱，要么你有问题其他银 行才会拒贷，我也不能冒这个风险。拒贷。I 以不要频繁申请网贷,信用卡，这些操作都会 在查询记录那一页生成无数的贷款审批，信用 卡审批查询记录。

关于征信，本人近期在编辑其他一片长回答, 半个月之内完成，有兴趣的可以关注，在回答 里查找，回答里还有很多的各贷款银行政策, 相当欢迎点赞支持，支持就是动力。

1-5涉诉/执行/借贷纠纷/失信人。这个很好理 解，你连法院警察经侦都不怕，会把我们银行 放在眼里?我们银行不信。部分无关紧要的民 事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行贷 款的。隆重说一下借贷纠纷，这个属于信用信 誉问题，您以前有不好的记录，现在查的到， 我们一样会认为你以后会产生很高的逾期风 险，产生纠纷的概率比无借贷纠纷的客户高很 多，毕竟，至少您有很丰富纠纷经验。这类客 户，抱歉，相当不欢迎。所以，诚实守信，是 做人立信根本。

2这下再说下房产，也有很多问题。这里的问 题主要是资产变现保值，银行也会考虑。

2-1区域， 银行感兴趣的肯定是热点核心区域,

资产好变现，比方说北京市的某些远郊区县,

金额不是很大，一两三百万,购买热度又不

够。最终执行的话，法拍成数也很低,导致损

失率更大。在银行业贷款不是很热销。

2-2年限-房龄。太老的就不用说了吧，话说者 要拆迁了。普遍要求25年以内，一些银行标准 是15/20年。部分银行宽松，可以放宽到30 年/40年。 比方说哈尔滨银行，去年的政策 是，北京三环内不限房龄，四环内40年。 此处 和2-5房龄是:一回事儿，抱歉,疏漏。

2-3面积25/30平米以上，基本这是最低要求。

像厦门银行变态到停车位都接。

2-4产权性质。热点是住宅，购买力一直不 软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改 房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济 适用房管理的房产(二类经济适用房) 5 房，补税后相关单位出具手续，可以正常操 作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位 开具可.上市交易证明，可抵押证明， 原单位放 弃优先回购权，一系列，弄完够个七日游，原

出让，和划拨。出让，也就是开发商，建设单 位买卖方式所得，交了税了,没问题。另一类 是划拨,基本都是国家政策安排的房产，差点 税费，所以，银行批贷的时候会适当做些降成 处理。

科研办公用房就不说了，也就一-家河北地方银 行能干。

公司名下的，也是变现问题，转手税费和麻烦 程度也相当难，20%银行接。

2-5， 房龄和年限是- -回事儿， 抱歉疏漏。

2-6共有情况。房本单独所有，房主夫妻双方 出面就可以了。但是房本.上有abcd四个人，那 就很麻烦了，四个家庭，至少4个人，多到可 以十几个人出面(存在非直系共借情况)。所 以，银行最多允许房本上有2个权利人，而且 还是夫妻间。兄弟姐妹之间作为权利人的都难 以处置。

2-7是否干净房/转单。这个考虑的是之前有没 有做过抵押，现在还有没有抵押，有的话就需 要解一抵从新做- -抵， 或者说直接做二抵。还 会考虑的问题是否.上家正常还款，毕竟有些房 产抵押也不上征信的，或者负债金额在企业征 信上。包括是否展期，其中一种情况是先息后 本的还款方式,最终还款日没有能力偿还本

完全的还款能力。同样，有些合作银行可以ps 二套，有些银行可以不要求，有些可以全国二 套房产都0K。

第3点，公司,企业经营

一般房产 抵押作为企业经营贷款用途，不能 为个人投资/炒股/进入房地产市场或者其他不 良嗜好消费(黄赌毒)所以银行这边基本要满 足国家政策合规.上的要求，也就是说，要有公 司消化这笔贷款资金。个人消费贷款，有的 金额偏小，最高200w, 而且现在难批，要求 质相当高，昨天刚和工商银行海淀的-一个支行 长吃饭聊过。

说了，为了合规。- -部分银行要求真实经营，

要企业下户的。-部分客户有执照未经营，

部分可以过户营业执照，相当部分要求过户满

3个月。还有一部分， 叫做实控。A没有公司，

朋友B有一个合适的公司，那A和B之间可以签

一个实际控制人协议， A用B的公司来作为经营

贷款主体申请贷款。还有一种情况， 包装。也

就是可以帮A找一个B的公司来签一个实际控制

人协议，这个有点敏感。略过，不详说。

实地经营，某些银行是要考察实地经营现场, 评估收入流水情况的。

流水要求基本上覆盖贷款金额的1/2/3倍。

企业涉诉执行纠纷等等，参考1-5, 自然人涉诉 部

请主体公司下户，充流水，做流水。这个我也 没法说。就这样过了。

，就是自己需求的问题了，想要多少额度, 这笔钱需要用多久，利息多少能接受。简单

4-1可贷金额普遍评估值得7成，银行评估值要 比市值低一些。 比方说珠江银行能放到8.3成最 高，宁波银行75%房值加上15%成数的信用贷 款，最高可以做到9成。

4-2利息，看了这么多，你就会发现，咱的资质 会有哪些哪些瑕疵，就不会再要求多低多低的 利息。可能咱们刚好有瑕疵不适合工商银行年 化4.35的利息， 中国银行年化4.35%, 低息贷 款不是那么好拿的。别要求太高，坚信适合自 己的就是最好的，才会不那么盲目。

4-3时间期限。规划好自己的资金使用，用多 久，老人常说，吃不穷穿不穷,算计不到就受 穷，不要过度消费。房抵这块，各银行有1年 期/3年期/5年期产品，有的选的是还款方、 息后本或者等额本息9。先息后本的资金

本文借鉴知乎作者叶洛曦